《关于持续推进城市更新行动的意见》发布已满一周年，近期召开的国常会对城市更新作出新部署。

专家认为，不同业态、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道，形成财政引导、金融赋能、社会资本参与的多元融资格局。大体量、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等方式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。

城市更新成色足

中国证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场，不仅成为城市更新“腾笼换鸟”的标杆，其背后的融资实践，更成为打通“更新—运营—资本”循环的典型样本。

初夏时节，记者走进金隅智造工场，连通楼宇的橙色廊桥与绿树相映成趣，高挑高、高承重的产业空间为智能制造、高端医疗器械、量子科技等领域企业厚植了创新发展的土壤。学校、医院、公租房等配套设施紧靠园区，攀岩馆、球馆、慢跑道等运动场所步行可达。

这个产城融合、宜业宜居的园区，前身是天坛家具生产基地，如今已成为集聚近300家科创企业的硬科技产业高地，其中包含2家上市公司、5家独角兽企业、89家国家高新技术企业。

“园区在更新过程中保留近85%的高举架、高荷载产业空间，便利科创企业进行小试、中试、检验检测。”金隅集团相关负责人告诉记者，面对招商市场竞争激烈、环境复杂多变的形势，园区持续在招商管理、运营服务等方面主动发力，不断提高园区竞争力与行业影响力，保障园区整体运营平稳有序。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅”科创基金，重点关注园内产业机会，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现”的全链条创新体系。

华夏金隅智造工场REIT的2026年一季报数据印证了项目的运营成效：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权一期项目，报告期末不动产项目出租率为91.72%，签约率为96.17%。项目公司实现营业收入2804.24万元。

“城市更新对城市面貌带来积极影响，也激活了产业需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，科技创新是城市更新的微观功能，金隅智造工场的实践，正是REITs发挥作用、推动城市更新与科技创新深度融合的生动体现。

城市更新的活力不仅体现在产业园区，更渗透到商圈升级中。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市更新计划清单中2026年第一批项目之一，连廊已于今年5月全面贯通。记者在现场看到，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城、华威商场、君太百货的二层入口，实现“一站式”购物。

西单大悦城相关负责人说，廊桥全面贯通后，商场双首层三通道入口客流占比翻倍，达到近30%。商场早在2025年就提前布局“二楼即首层”策略，引入多个休闲、户外品类的品牌首店。